बहुमूल्य होने की वजह से ज़मीन अक्सर अवैध कब्ज़े का शिकार हो जाती है। अवैध कब्ज़ा एक ऐसी समस्या है जिससे न केवल आम नागरिक बल्कि सरकारें भी परेशान हैं। अब उत्तर प्रदेश सरकार का ही मामला देख लें। राज्य में स्थित 5,936 शत्रु सम्पत्तियों में से 1,826 पर अवैध कब्ज़ा है, जिसे छुड़ाने के लिए मुख्यमंत्री योगी आदित्यनाथ की सरकार भरसक प्रयास कर रही है।
ज़ाहिर है की एक आम नागरिक के लिए अवैध कब्ज़ा छुड़ाना काफी तकलीफ का मसला बन सकता है। इस लिए ये बेहद ज़रूरी है के अपने संपत्ति या ज़मीन को अवैध कबसे से बचाएं बल्कि ये जानना भी ज़रूरी है की अवैध कब्ज़ा हो जाने के स्थिति में आपके पास क्या कानूनी निदान उपलब्ध हैं।
अवैध संपत्ति का कब्जा क्या है?
अगर कोई व्यक्ति जो संपत्ति का स्वामी नहीं है, वो किसी दूसरे की संपत्ति पर उसकी मर्जी के बिना कब्जा कर लेता है तो इसे संपत्ति पर अवैध कब्जा माना जाएगा। लेकिन यदि व्यक्ति के पास परिसर का उपयोग करने के लिए संपत्ति स्वामी की अनुमति है तो यह एक कानूनी वैद्यता होगी, जिसके अनुसार व्यक्ति परिसर का उपयोग कर सकता है।
इसी आधार पर किरायेदारों को किराए पर संपत्ति की पेशकश की जाती है। जिसके तहत मकान मालिक किरायेदार को एक समय अवधि के लिए अपनी संपत्ति का उपयोग करने के लिए सीमित अधिकार प्रदान करता है। इस समय सीमा के बाद परिसर में निवास करना, संपत्ति पर अवैध कब्जा माना जाएगा।
अवैध कब्जे से कैसे निपटें?
प्रॉपर्टी के मालिकों को न केवल बाहरी संस्थाओं से निपटना पड़ता है, बल्कि अपने किरायेदारों पर भी नजर रखनी होती है, ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि उनकी संपत्ति किसी भी धोखाधड़ी गतिविधि का शिकार न हो। इससे बचने के लिए यहां कुछ एहतियाती उपाय दिए गए हैं:
रेंट अग्रीमेंट ज़रूर बनवाये और रजिस्टर करवाए
पैसे के खर्च और रजिस्ट्रेशन के झंझट से बचने के लिए अक्सर मकान मालिक रेंट एग्रीमेंट को नोटरी से बनवा लेते हैं और इसे रजिस्टर नहीं करवाते। लेकिन यहाँ ये समझना ज़रूरी है की आप और आपके किरायेदार के बीच किसी भी विवाद की स्थिति में रेंट एग्रीमेंट झगड़ा निपटाने में काफी कारगर साबित होगा।
चूंकि कोर्ट केवल के रजिस्टर्ड रेंट अग्रीमेंट को की वैध मानता है इसी लिए ये बहुत ज़रूरी है की किराये पर घर देते समय रेंट अग्रीमेंट बनवा कर उसका रजिस्ट्रेशन करवाया जाये। बिना रजिस्टर किये हुए रेंट एग्रीमेंट की कोई कानूनी वैधता नहीं होती।
दौरा करते रहें
यह कहने की जरूरत नहीं है – किसी भी प्रकार की छोड़ी हुई संपत्ति, खास तौर पर वो जो प्रमुख लोकेशन पर स्थित हो, भू-माफिया और अपराधियों का ध्यान आकर्षित करती है।
हालांकि प्रॉपर्टी की भौतिक (फिजिकल) सुरक्षा के लिए उचित व्यवस्था की काफी अहमियत है (उदाहरण के लिए, चारदीवारी का निर्माण), नियमित रूप से दौरा करना भी उतना ही आवश्यक है। अगर आपने एक विश्वसनीय केयरटेकर को नहीं रखा है, नियमित व्यक्तिगत दौरे जरूरी हैं।
किराएदार बदलते रहें
इस कानूनी सीमा को देखते हुए, मकान मालिक के लिए समय-समय पर अपने किरायेदारों को बदलना महत्वपूर्ण हो जाता है। यही कारण है कि अधिकांश मकान मालिक अपने घरों को केवल 11 महीने के लिए किराए पर प्रदान करते हैं और बाद में, किराए के समझौते को नवीनीकृत करते हैं, यदि वे अपने मौजूदा किरायेदार के ठहरने को लंबा करने में सहज महसूस करते हैं।
चारदीवारी का निर्माण कराएं
प्लाटों और लैंड पार्सल के मामले में सबसे पहले चारदीवारी का निर्माण करना होता है। यह किया जाना चाहिए, भले ही मालिक स्थान के करीब रहता हो या नहीं। आदर्श रूप से, लैंड शार्क के हस्तक्षेप के दायरे को कम करने के लिए एक हाउसिंग यूनिट का भी निर्माण किया जाना चाहिए।
जो लोग स्थान से दूर रहते हैं, उन्हें यह सुनिश्चित करने के लिए कि यह अवैध गतिविधियों से मुक्त रहता है, नियमित रूप से संपत्ति का दौरा करने के लिए किसी को प्रभारी रखना चाहिए।
हालांकि यह हमेशा एक व्यवहार्य विकल्प नहीं हो सकता है, एक कार्यवाहक को काम पर रखना भी अवैध कब्जे से बचने का एक अच्छा तरीका होगा। अनिवासी भारतीय (एनआरआई) प्लॉट मालिकों के मामले में यह विशेष रूप से सच है।
वॉर्निंग साइनबोर्ड लगाएं
बाउंड्री बनवाने के अलावा, आपको अपनी अपनी प्रॉपर्टी की सुरक्षा वॉर्निंग साइनबोर्ड से भी करनी चाहिए। साइनबोर्ड पर स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए कि यह आपकी निजी संपत्ति है और ट्रेसपास करने वालों के खिलाफ कार्रवाई की जाएगी।
अपनी किराए पर दी गई प्रॉपर्टी पर नजर रखें
इस साल मीडिया ने उस घटना को व्यापक कवरेज दिया, जिसमें नोएडा में बुजुर्ग मकान मालिकों को विरोध के रूप में अपने घरों के के सामने सामान के साथ बैठने के लिए मजबूर होना पड़ा था, क्योंकि किरायेदारों ने घर करने से मना कर दिया था।
बुजुर्ग दंपत्ति द्वारा झेले गए इस कष्ट में सभी मकान मालिकों के लिए एक उपयोगी सबक है। किराएदारों का सत्यापन (वेरिफिकेशन) वैकल्पिक नहीं है और किराए के समझौते के पंजीकरण के द्वारा इसे सुरक्षित किया जाना चाहिए।
अगर आपको एक अच्छा किराएदार मिल भी गया हो जो हर महीने किराए का भुगतान और घर के रखरखाव के साथ नियमित है, फिर भी लापरवाह होने की जरूरत नहीं है। अपनी संपत्ति पर कड़ी नजर रखें और किराएदार को परेशान किए बिना नियमित रूप से दौरा करके अपनी उपस्थिति दर्ज कराते रहें।
यदि प्रॉपर्टी आपके शहर या देश से बाहर है और नियमित रूप से दौरा करना संभव नहीं है, तो इस काम के लिए किसी को रख लें या किसी को प्रभारी बनाएं। प्रॉपर्टी को लेकर आप कभी भी लापरवाह नहीं हो सकते।
रेंट एग्रीमेंट रजिस्ट्रेशन का महत्व
पैसे बचाने और कानूनी पचड़ों में न पड़ने के लिए, मकान मालिक 11 महीने का रेंट एग्रीमेंट बनवाते हैं । इस तरह के एग्रीमेंट का रजिस्ट्रेशन नहीं करवाना पड़ता। लीगल एक्सपर्ट्स की मानें तो यह शॉर्ट-कट उन हालातों में कई समस्या खड़ी कर सकता है।
अगर प्रॉपर्टी में किरायेदार के रहने के दौरान कोई पचड़ा सामने आया। गैर रजिस्टर एग्रीमेंट को कानून प्रमाण नहीं मानता। आपकी भलाई इसी में है कि आप हर चीज कानूनी तौर तरीके से करें, और रेंट एग्रीमेंट को रजिस्टर करवा लें।
अवैध कब्जे की शिकायत कहां करें?
जो लोग एक अवैध गतिविधि के अंत में रहे हैं, वे भारतीय कानून के विभिन्न प्रावधानों के तहत राहत की मांग कर सकते हैं। सबसे पहले, आपको शहर के पुलिस अधीक्षक (एसपी) के पास एक लिखित शिकायत दर्ज करनी चाहिए, जहां संपत्ति स्थित है। यदि एसपी शिकायत को स्वीकार करने में विफल रहता है, तो संबंधित अदालत में व्यक्तिगत शिकायत दर्ज की जा सकती है।
आप इसके बारे में पुलिस में शिकायत भी दर्ज करा सकते हैं। भविष्य के संदर्भ के लिए एफआईआर की एक प्रति सुरक्षित रखें। अधिकारी दंड प्रक्रिया संहिता (सीआरपीसी) की धारा 145 के तहत कार्रवाई करने के लिए बाध्य होंगे।
आप विशिष्ट राहत अधिनियम की धारा ५ और ६ के तहत राहत की मांग कर सकते हैं, जिसके तहत अपनी संपत्ति से बेदखल व्यक्ति पिछले कब्जे और बाद में अवैध कब्जे को साबित करके अपना अधिकार वापस ले सकता है।
ऐसी स्थितियों में लागू होने वाली IPC की विभिन्न धाराएं
धारा 441
यह धारा आपराधिक अतिचार (क्रिमिनल ट्रेसपास) को परिभाषित करता है।
क्रिमिनल ट्रेसपास क्या है?
“जो कोई भी किसी अन्य के कब्जे वाली प्रॉपर्टी में प्रवेश करता है या ऐसी संपत्ति के कब्जे वाले किसी भी व्यक्ति को धमकाता है, अपमान करता है या परेशान करता है, या कानूनी रूप से ऐसी संपत्ति में प्रवेश करता है, ऐसे किसी व्यक्ति को धमकाने, अपमानित करने या नाराज करने, या अपराध करने के इरादे से अवैध रूप से वहां रहता है, ‘आपराधिक अतिचार’ करना कहा जाता है।”
धारा 425
यह खंड बदमाशी से संबंधित है।
बदमाशी क्या है?
“जो कोई भी इस इरादे से, या यह जानते हुए कि वह पब्लिक या किसी व्यक्ति को गलत तरीके से हानि या नुकसान पहुंचा सकता है, किसी प्रॉपर्टी को बर्बाद करता है, या किसी संपत्ति में या उसकी स्थिति में इस तरह के किसी भी बदलाव का कारण बनता है या बर्बाद या इसका मूल्य या उपयोगिता कम करता है, या इसे हानिकारक रूप से प्रभावित करता है, ‘बदमाशी’ करता है।”
धारा 420
यह धारा धोखाधड़ी और बेईमानी से संपत्ति की सुपुर्दगी से संबंधित है।
धोखाधड़ी और बेईमानी से संपत्ति की सुपुर्दगी करना क्या है?
“जो कोई भी धोखा देता है और धोखा के शिकार व्यक्ति को कोई भी संपत्ति को किसी भी व्यक्ति को देने के लिए प्रेरित करता है, या एक कीमती प्रतिभूति के पूरे या किसी हिस्से को बनाने, बदलने या नष्ट करने के लिए, या कुछ भी जिस पर हस्ताक्षर किया गया है या मुहर लगी है, और जो एक कीमती प्रतिभूति में बदल सकता है, किसी एक अवधि के लिए कारावास से दंडित किया जाएगा, जिसे सात साल तक बढ़ाया जा सकता है, और वो जुर्माने के लिए भी उत्तरदायी होगा।”
धारा 442
यह धारा घर के ट्रेसपास से संबंधित है।
घर का ट्रेसपास क्या है?
“जो कोई किसी व्यक्ति के निवास के रूप में उपयोग किए जाने वाले किसी भवन, तंबू या नाव में या पूजा के स्थान के रूप में या प्रॉपर्टी की कस्टडी के स्थान के रूप में उपयोग किए जाने वाले किसी भी भवन में प्रवेश करके या उसमें रहकर आपराधिक अतिचार करता है, उसे ‘गृह-अतिचार’ (हाउस ट्रेसपास) कहा जाता है।”
धारा 503
यह खंड आपराधिक धमकी से संबंधित है।
आपराधिक धमकी क्या है?
“जो कोई भी किसी अन्य व्यक्ति को, उसकी प्रतिष्ठा या संपत्ति, या उस व्यक्ति को या उस व्यक्ति की प्रतिष्ठा को चोट पहुंचाने की धमकी देता है, जिसमें वह व्यक्ति दिलचस्पी रखता है, उस व्यक्ति को डराने के इरादे से, या उस व्यक्ति को कोई भी कार्य करने के लिए मजबूर करता है जो वह कानूनी रूप से ऐसा करने के लिए बाध्य नहीं है, या किसी भी कार्य को करने से रोकने के लिए, जो वह व्यक्ति कानूनी रूप से करने का हकदार है, ताकि वह इस खतरे से बच जाए, आपराधिक धमकी देता है।”
राज्य केंद्रित उपाय
जमीन कब्जाने और प्रॉपर्टी के धोखाधड़ी के मामलों से निपटने के लिए विभिन्न राज्यों ने अलग-अलग एजेंसियां स्थापित की हैं। उदाहरण के तौर पर, उत्तर प्रदेश में आप भू-माफिया निरोधक टास्क फोर्स के पास जा सकते हैं। आपके पास jansunwai.up.nic.in/ABMP.html पर अपनी शिकायत दर्ज करने का विकल्प है।
